스위스 부동산 매입 절차: 예약, 공정증서와 토지등기부
스위스에서 부동산을 매입하는 절차는 정해진 순서를 따르며, 이는 아시아, 중동 또는 영미법계 국가의 관행과 중요한 점에서 다르다. 공정증서 작성이 의무이고, 공증 제도는 주(칸톤)마다 다르며, 소유권은 토지등기부에 등기되어야 비로소 이전된다. 이러한 단계를 알고 있으면 매수인은 자금과 일정을 계획하는 데 도움을 받을 수 있다.
예약 및 준비 단계
매수인과 매도인이 주요 조건에 합의하면 개발업자와 중개인은 흔히 예약 계약과 예약금을 요구한다. 이러한 계약은 일반적이지만 그 법적 효력은 제한적이다. 토지 매입 약정은 공정증서의 형식을 갖추어야만 구속력이 있기 때문이다. 따라서 단순한 서면 계약에 따라 지급한 예약금은 문구와 상황에 따라 매수인이 철회하는 경우 반환될 수 있다. 매수인은 송금하기 전에 이러한 서류를 꼼꼼히 읽어야 한다.
이 단계에서 매수인은 최신 토지등기부 발췌본을 발급받아 지역권, 저당권 및 기타 부담을 검토하고, 용도지역과 건축허가를 확인해야 하며, 외국인 매수인의 경우 Lex Koller상의 지위를 확인해야 한다.
공정증서
「스위스 채무법」 제216조(CO)에 따라 토지 매매계약은 공정증서로 작성해야 한다. 고정된 조건의 선매권 약정, 옵션 및 장래의 매매계약에도 같은 요건이 적용된다. 공증인은 증서를 작성하고, 이를 낭독하거나 당사자들이 검토하게 한 후 서명을 인증한다. 해당 주의 공용어를 구사하지 못하는 당사자에게는 번역이나 통역이 필요할 수 있으며, 이는 미리 준비해야 한다.
주별 공증 제도
공증법은 주의 소관 사항이며, 제도는 주마다 상당히 다르다. 제네바주, 보주, 바젤슈타트주를 비롯한 일부 주에는 자유직업으로 활동하는 독립 공증인이 있다. 취리히주에서는 공증사무소가 국가 기관이며 공증인은 급여를 받는 공무원이다. 다른 주는 공증 자격을 가진 변호사도 증서를 작성할 수 있는 혼합 제도를 운영한다. 원칙적으로 토지에 관한 증서는 부동산 소재지 주에서 작성해야 하며, 수수료는 주마다 크게 다르다.
계약금, 지급 및 일정
증서 서명 시에는 계약금을 지급하는 경우가 많으며, 이는 보통 매매대금의 10% 정도이고 잔금은 거래 종결 시에 지급한다. 양측을 보호하기 위하여 지급은 대개 공증인을 통해 이루어지거나, 매수인 거래은행의 취소불능 지급확약으로 담보된다. 신축 프로젝트의 경우 공사 진행에 따라 매매대금을 분할 지급하기도 하는데, 이때에는 매수인을 위한 적절한 담보가 필요하다.
소유권 이전
「스위스 민법」 제656조(CC)에 규정된 바와 같이, 소유권은 토지등기부에 등기되어야 비로소 이전된다. 공증인은 보통 거래 종결 후 등기 신청을 하며, 등기는 접수부에 접수된 날로부터 법적 효력이 발생한다. 서명과 등기 사이의 기간 동안 매수인은 계약상 청구권을 보유할 뿐이므로, 지급 시점과 등기 시점을 긴밀하게 맞추어야 한다.
실무에서 효과적인 방법
- 증서 서명 전에 큰 금액의 예약금을 지급하지 않는다. 지급하는 경우에는 반환 가능함을 분명히 해 둔다.
- 매매대금을 공증인을 통해 담보한다. 매도인에게 직접 지급하지 말고 공증인이나 은행 지급확약을 활용한다.
- 주의 사정에 맞추어 일정을 계획한다. 공증인의 일정, 수수료 및 등기 관행이 주마다 다르기 때문이다.
Ressos Legal의 지원
필자는 매수인에게 매매계약과 예약 서류의 검토에 관하여 자문하고, 거래 전 과정에 걸쳐 공증인, 은행 및 토지등기소와 조율한다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.
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