외국인 매수인을 위한 스위스 모기지 금융

스위스의 주택담보대출은 국제 기준에 비추어 보수적이다. 은행은 표준화된 상환능력 심사를 적용하고, 상당한 자기자본을 기대하며, 대출의 상당 부분을 시간에 걸쳐 상환하도록 요구한다. 해외에 거주하는 매수인은 추가적인 심사와 거주자에게 제시되는 것과는 다른 조건에 대비해야 한다.

상환능력 계산

스위스 은행은 대출 신청을 심사할 때 보통 약 5%의 가정 금리를 적용하여 부동산의 장기 비용을 계산하며, 여기에 원금 분할상환액과 부동산 가액의 약 1%에 해당하는 유지관리비 및 부대비용을 더한다. 경험칙상 이 비용은 차입자 총소득의 약 3분의 1을 넘지 않아야 한다. 가정 금리가 현재 시장금리보다 훨씬 높기 때문에, 많은 신청자에게는 이 심사 자체가 차입 가능 금액의 한도가 된다.

자기자본 요건

자가 거주용 주거 부동산의 경우 업계 자율규제는 최소 20%의 자기자본을 요구하며, 그중 부동산 가액의 최소 10%는 스위스 직업연금 자산 이외의 재원에서 조달해야 한다. 투자용 부동산과 휴가용 주택의 경우 은행은 대개 더 많은 자기자본을 요구하며, 부동산과 차입자에 따라 25%에서 40% 범위인 경우가 많다. 해외에서 이체된 자기자본은 추적 가능해야 하며, 은행은 자금세탁방지 심사의 일환으로 그 출처에 관한 서류를 요청한다.

원금 분할상환

주택담보대출은 보통 담보가치의 약 3분의 2까지의 1순위 대출과 그 이상의 2순위 대출로 나뉜다. 2순위 대출은 15년 이내에, 늦어도 은퇴 연령까지 담보가치의 3분의 2 수준으로 상환해야 한다. 최소 기준상 1순위 대출은 상환할 필요가 없지만, 일부 은행은 고령 차입자나 특정 유형의 부동산에 대하여 분할상환을 요구한다.

비거주자에게 특유한 문제

많은 스위스 은행은 해외에 주소를 둔 차입자에게 선별적으로만 대출한다. 일부 은행은 특정 국가 출신 고객에 대한 대출을 제한하고, 다른 은행은 보다 폭넓은 거래 관계나 더 많은 자기자본을 요구하며, 소수의 은행은 비거주자에게 아예 자금을 제공하지 않는다. 외화로 얻은 소득은 대개 안전마진을 두고 평가되며, 은행은 대출을 실행하기 전에 그 매입이 Lex Koller상 허용되는지 검토한다. 상업용 부동산은 지속 가능한 임대소득이나 영업활동을 기초로 자금이 제공되므로 개별적으로 평가된다.

주택담보대출 상품

수년 만기의 고정금리 대출이 일반적이며, SARON 기준금리에 연동된 단기금리 대출도 흔하다. 고정금리 대출을 조기 상환하면 대개 조기상환 위약금이 발생하므로, 고정 기간 내에 매각할 가능성이 있다면 이를 고려해야 한다.

실무에서 효과적인 방법

• 상환능력 심사를 조기에 해 본다. 예약 계약에 서명하기 전에 가정 금리를 적용하여 계산한다.
• 자금 출처 서류를 미리 준비한다. 은행은 해외에서 들어오는 자기자본에 대하여 이를 요청한다.
• 여러 은행에 접근한다. 비거주자 대출에 관한 정책이 은행마다 크게 다르기 때문이다.

Ressos Legal의 지원

필자는 외국인 매수인에게 스위스 부동산 자금조달의 구조화와 스위스 은행이 해외 고객에게 기대하는 서류의 준비에 관하여 자문한다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.

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