스위스의 사무실 및 상업용 공간 임차

스위스에 진출하는 대부분의 외국 기업은 사업장을 매입하기보다 임차하는 것으로 시작한다. 상업용 임대차는 「스위스 채무법」 제253조 이하(CO)의 규율을 받는다. 이 규정은 협상의 여지를 상당히 넓게 남겨 두는 한편, 임차인을 보호하는 여러 강행규정을 포함하고 있다. 잘 작성된 임대차계약은 여러 해에 걸쳐 계획의 확실성을 제공한다.

임대차 기간

스위스의 상업용 임대차는 보통 5년 또는 10년의 확정 기간으로 체결되며, 임차인에게 1회 이상의 연장 옵션이 부여되는 경우가 많다. 확정 기간을 두면 예외적인 경우를 제외하고는 어느 당사자도 만료 전에 계약을 해지할 수 없으므로 양측 모두 확실성을 얻는다. 기간의 정함이 없는 임대차도 가능하다. 사업용 부동산의 경우 당사자들이 더 긴 기간을 합의하지 않는 한, CO 제266d조에 규정된 바와 같이 법정 해지예고기간은 6개월이다.

임대료와 지수연동

당사자들은 임대료를 스위스 소비자물가지수에 연동하기로 합의할 수 있다. CO 제269b조에 따르면 이러한 지수연동 조항은 임대차계약이 최소 5년 이상으로 체결된 경우에만 유효하며, 임대료는 지수에 따라서만 조정될 수 있다. 그 대신 확정된 인상분을 정한 단계별 임대료를 합의할 수도 있다. 사업용 부동산의 임차인도 원칙적으로 임대료가 부당하다는 이유로 이를 다툴 수 있으나, 상업 실무에서 이 보호는 주거용 임대차에서보다 작은 역할을 한다.

연장 옵션

옵션은 임차인이 합의된 조건으로 임대차를 일방적으로 일정 기간 더 연장할 수 있게 한다. 옵션은 인테리어 공사에 투자하는 회사에 가치가 있으며, 옵션의 행사 기간과 연장 기간 동안 적용되는 임대료를 정확하게 정해 두어야 한다. 모호한 옵션 조항은 분쟁의 흔한 원인이다.

임대보증금

임대인은 보통 임대보증금을 요구하며, 이는 은행에 임차인 명의로 개설된 저축계좌나 예치계좌에 납입해야 한다. 주거용 임대차의 경우 법률은 보증금을 3개월분 임대료로 제한하지만, 사업용 부동산에는 그러한 법정 상한이 없으므로 더 높은 금액이 일반적이다. 많은 임차인은 현금 대신 은행보증이나 임대보증보험을 제공한다.

해지에 대한 보호

신의성실에 반하는 해지는 조정기관에서 다툴 수 있다. 또한 해지로 인해 임대인의 이익으로 정당화할 수 없는 곤란이 발생하는 경우 임차인은 임대차 연장을 신청할 수 있다. 사업용 부동산의 경우 이러한 연장은 총 6년까지 가능하다. 이러한 신청의 기한은 짧으므로 해지 통지는 즉시 검토해야 한다.

실무에서 효과적인 방법

• 인테리어 및 원상회복 조건을 처음부터 협상한다. 임대차 종료 시 설비의 소유권이 누구에게 귀속되는지도 포함한다.
• 기간을 사업계획에 맞춘다. 적정한 확정 기간과 연장 옵션을 결합한다.
• 임대료 조정 조항을 점검한다. 지수연동 임대료 및 단계별 임대료에 관한 규정에 부합하는지 확인한다.

Ressos Legal의 지원

필자는 외국 기업에 스위스 상업용 임대차계약의 협상과 검토에 관하여 자문하고, 임대인과의 분쟁에서 이들을 지원한다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.

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