부동산, 재산과 상속
이탈리아 거주자의 스위스 부동산
많은 이탈리아 가족이 루가노 호수와 마조레 호수에 별장을 소유하고 있으며, 일부는 투자 목적으로 티치노주(칸톤)에 임대용 부동산을 소유하고 있다. 제6조는 농업 및 임업에서 발생하는 소득을 포함한 부동산 소득을 그 부동산이 소재하는 국가에 배분하되, 거주지국의 과세를 배제하지 않는다.1 제13조 제1항은 부동산 양도차익에 대하여, 제22조 제1항은 부동산으로 구성된 자본에 대하여 같은 규정을 두고 있다.2 따라서 스위스는 밀라노 거주자가 소유한 티치노주 아파트의 임대소득, 소유자가 직접 사용하는 경우의 귀속임대가치(valore locativo, Eigenmietwert), 그 가액에 대한 부유세 및 매각 시의 부동산 양도소득세를 과세한다. 비거주자는 이러한 목적상 티치노주에서 제한 납세의무를 지며, 세율은 그들의 전 세계 소득과 자산을 기준으로 결정된다. 비거주자는 이를 위하여 전 세계 소득과 자산을 신고하여야 한다.3
스위스의 귀속임대가치 과세는 변경될 예정이다. 2025년 9월 28일 스위스 유권자들은 57.7%의 찬성으로 자가 거주 부동산에 대한 귀속임대가치의 폐지를 승인하였다. 이 개혁은 자가 거주 주택에 대한 주택담보대출 이자 공제도 폐지하며, 주(칸톤)가 별장에 대한 특별 부동산세를 도입할 수 있도록 허용한다.4 2026년 4월 1일 연방평의회는 시행일을 2029년 1월 1일로 정하였는데, 이는 각 주가 별장에 대한 새로운 세금을 부과할지 여부를 결정할 시간을 갖도록 하기 위한 것이다.5 티치노주에 별장을 소유한 이탈리아인에게 이 개혁은 2029년부터 귀속임대가치를 없애게 된다. 주로 비거주 소유자에게 부담이 돌아갈 별장 부동산세를 티치노주가 도입할지 여부는 아직 주가 결정하지 않은 정치적 문제이다.
IVIE와 이탈리아 측의 과세
이탈리아에서 해외 부동산을 소유한 거주자는 이를 RW란에 신고하고 해외 보유 부동산 가액에 대한 세금(IVIE)을 납부하여야 한다. 세율은 연 1.06%이다. 스위스와 같은 비EU 국가에 소재하는 부동산의 경우, 과세표준은 매매계약서에 기재된 취득가액이며, 그것이 없는 경우에는 부동산 소재지의 연말 시가이다. 세액이 200유로를 초과하지 않는 경우에는 세금이 부과되지 않는다.6 2011년 「긴급명령 제201호」 제19조 제16항은 부동산 소재지국에서 납부한 부유세를 IVIE 세액을 한도로 IVIE에서 공제할 수 있도록 허용한다. 스위스 부동산에 대하여 이탈리아 국세청(Agenzia delle Entrate)은 개인의 주 및 기초자치단체(게마인데) 부유세와 주 부동산세를, 그것이 해당 부동산과 관련되고 같은 역년에 납부된 범위에서 공제 대상으로 인정하였다.7 스위스 부유세는 흔히 시가를 크게 밑도는 과세가액을 기준으로, 그리고 수 천분율을 넘는 경우가 드문 세율로 부과되기 때문에, 이 공제로 IVIE가 완전히 해소되는 경우는 드물다.
스위스 부동산에서 발생하는 소득은 「이탈리아 소득세 통합법」(TUIR) 제70조에 따라 이탈리아에서 과세된다. 임대소득은 이탈리아 과세소득에 포함되며, 협약 제24조 제2항 및 TUIR 제165조에 따라 그에 대한 스위스 소득세가 공제된다.8 TUIR 제70조 제2항은 해외 부동산 소득을 외국에서 평가된 결과에 따른 순액으로 이탈리아 총소득에 포함하며, 외국에서 소득세가 과세되지 않는 건물에 대해서는 15%의 정액 필요경비 공제를 규정한다. 그러나 자가 사용 별장에 대한 스위스 귀속임대가치는 이탈리아 소득세를 발생시키지 않는다. 2013년 「안정법」(2012년 12월 24일 법률 제228호) 이후, 2011년 「긴급명령 제201호」 제19조 제15-ter항은 임대되지 않고 IVIE가 과세되는 부동산을 TUIR 제70조 제2항의 적용 대상에서 제외하였다. 따라서 그러한 부동산에 대해서는 IVIE가 소득세를 대신하며, RW란의 신고의무는 그대로 유지된다.9 제E.V장에서 설명하는 TUIR 제24-bis조의 정액과세 제도를 적용받는 이탈리아 거주자의 경우, 해외 부동산은 IVIE 및 RW란 신고가 면제된다.
주석
- 협약 제6조, 본문(앞의 글): “sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati”. ↩
- 협약 제13조 제1항 및 제22조 제1항, 본문(앞의 글). ↩
- 1994년 6월 21일 Legge tributaria del Cantone Ticino(「티치노주 조세법」, LT) 제3조 및 제4조(부동산을 포함한 비거주자의 경제적 연관), 제6조(“all'aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi” 과세), https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580; 「연방 조세조화법」(StHG) 제4조 제1항(“Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln”하는, 주소를 두지 않은 자연인), https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html. ↩
- Taxolution, “Imputed Rental Value in Switzerland: What Property Owners Need to Know in 2026”, 2026년 4월 20일 갱신, https://www.taxolution.ch/?p=4588 (2025년 9월 28일 투표, 찬성 57.7%, 투표율 49.5%; 별장에 대한 주 부동산세). ↩
- 스위스 라디오·텔레비전(SRF), “Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft”, 2026년 4월 1일, https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft. ↩
- Federico Migliorini, “Investimento immobiliare in Svizzera”, Fiscomania, 2026년 7월 15일, https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/ (IVIE 1.06%; 과세표준: 취득가액 또는 시가; 기준금액 200유로). ↩
- 2011년 12월 6일 「긴급명령 제201호」 제19조 제16항(“dall'Ivie si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile”), Ennio Vial and Vita Pozzi, “Il credito per le patrimoniali estere”, Euroconference News, 2014년 6월 27일, https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/ 에서 인용(2012년 7월 2일 회람 제28/E호는 스위스에 대하여 imposta sulla sostanza delle persone fisiche와 imposta immobiliare를 열거한다; 같은 역년에 납부된 세금에 대한 공제). ↩
- 협약 제24조 제2항, 본문(앞의 글); Federico Migliorini, “Immobile estero: il regime di tassazione”, Fiscomania, 2025년 12월 19일, https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/ (TUIR 제70조에 따른 임대소득, 외국에서 신고된 순액, 외국에서 확정적으로 납부된 세금에 대한 TUIR 제165조에 따른 공제); Migliorini, “Investimento immobiliare in Svizzera”(앞의 글)(양국에서 신고되는 임대소득, TUIR 제165조에 따른 공제). ↩
- TUIR 제70조 제2항, Brocardi.it, https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html (“nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero”; 외국에서 소득세가 과세되지 않는 건물에 대한 15% 감액); Marcello Maiorino, “La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all'estero”, Informazione Fiscale, 2024년 6월 7일, https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale (2012년 12월 24일 법률 제228호 제1조 제518항 c호로 도입된 2011년 「긴급명령 제201호」 제19조 제15-ter항: 임대되지 않고 IVIE가 과세되는 부동산은 TUIR 제70조 제2항의 적용을 받지 않는다; RW란 신고는 유지된다). ↩
일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.