부동산과 주택담보대출

부동산은 티치노주(칸톤) 가계의 최대 자산군이자 주립은행의 주된 담보이다. 티치노주의 주택담보대출은 2024년 569억 6,100만 스위스 프랑에 이르렀는데, 이는 저축예금 규모의 거의 네 배에 해당한다.¹ 주택 공실률은 2025년 6월 1일 1.92%로 떨어져 8년 만의 최저 수준을 기록하였다. 티치노주의 공실 주택은 4,936호로 1년 전보다 7.0% 줄었으며, 그중 80.6%가 임대용으로 공급되었다. 루가노시의 공실률은 2.08%였다.² 이러한 시장 경색은 티치노주가 특히 외곽 지역과 멘드리시오토 지역에서 스위스 최고 수준의 공실률을 보이고 건설이 인구 증가를 웃돌던 시기에 뒤이어 나타났다.

향후 10년간 부동산 시장을 좌우할 요인은 세 가지이다. 첫째는 인구 구조이다. 인구가 정체되고 고령화되면 장기적으로 신규 가구가 줄어든다. 다만 1인 가구의 수는 계속 늘고 있다. 둘째는 연방 조세법이다. 2025년 9월 28일 스위스 유권자들은 자가 거주 주택에 대한 귀속임대료 과세의 폐지를 가결하였고, 이와 함께 주(칸톤)가 별장(제2주택)에 특별 재산세를 부과할 수 있는 헌법상 근거도 마련되었다.³ 이 개혁은 주택담보대출 채무를 높게 유지하려는 조세상 유인을 줄인다. 앞으로 주택담보대출 이자는 임대 또는 용익임대한 부동산에 대해서만 공제되고, 생애 최초 구입자에게 10년간 제한적으로 인정되는 공제만이 예외로 남기 때문이다. 이 개혁은 별장이 많은 티치노주와 관련이 깊다. 셋째는 금리 환경이다. 저금리는 부동산 가격과 주택담보대출 수요를 떠받치지만, 금리가 예상치 못하게 오를 경우 조정이 일어날 위험도 키운다.

핵심 요약. 티치노 금융 중심지는 스위스 국립은행(SNB)이 2026년 9월에 전망한 대로 강한 스위스 프랑, 0에 가까운 금리, 1% 미만의 물가상승률을 전제로 계획을 세워야 한다. 이러한 여건에서 2023년과 2024년의 이례적인 이자수익은 다시 오지 않을 것이다. 부동산은 국내 은행의 주된 담보이다. 귀속임대료 과세의 폐지, 인구 정체, 그리고 2025년의 낮은 공실률은 향후 10년 동안 주택담보대출 업무를 변화시킬 것이다.

이탈리아 고객의 환위험

스위스 프랑의 강세는 이탈리아 고객층에 또 다른 영향을 미친다. 루가노에 자산을 보유한 이탈리아 고객은 대개 자신의 부를 측정하는 통화인 유로화로 자산을 보유한다. 과거 수십 년간 스위스의 안전자산 기능에는 리라화 가치 하락에 대비해 스위스 프랑을 보유하려는 수요도 포함되어 있었으나, 이 기능은 유로화 도입 이후 달라졌다. 오늘날 스위스 프랑을 보유하는 것은 의도적인 투자 선택이다. 이는 위기 시에는 성과를 내지만 평온한 시기에는 수익을 희생시킨다. 예컨대 대규모 회원국의 국가채무 위기 등으로 유로존에 신뢰 위기가 다시 닥친다면 스위스 프랑과 스위스 내 자산보관에 대한 수요가 늘어날 것이다. 이는 아래에서 설명하는 쇄신 시나리오의 계기 가운데 하나이다. 반대로 유로존이 오랫동안 안정을 유지한다면 스위스에서 은행 거래를 해야 할 전통적 논거 가운데 하나가 약해지고, 서비스의 질과 가격의 중요성이 커진다.

주석

1. USTAT, 12 Denaro e banche (앞의 자료). ↩
2. USTAT, Notiziario statistico 2025-29, https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/news/254739ns_2025-29.pdf. ↩
3. Swissvotes, 국민투표 제678호, “Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften”, 2025년 9월 28일, https://www.swissvotes.ch/vote/678.00 (찬성 57.73%, 23개 주 중 16.5개 주 찬성, 투표율 49.50%); 연방내각사무처, 2025년 9월 28일 국민투표 설명 책자, https://swissvotes.ch/vote/678.00/brochure-de.pdf (이 연방결의와 주거용 부동산 과세 체계 전환에 관한 연방법은 “rechtlich verknüpft”되어 있다. 전환 후 주택담보대출 이자는 임대 또는 용익임대한 부동산에 대해 계속 공제되며, 생애 최초 구입자에게는 10년간 제한적인 Ersterwerberabzug가 인정된다. 시행일은 연방평의회가 정한다). ↩

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