부동산, 인력과 영업 활동
주택 및 사업장의 취득
1983년 12월 16일 제정된 「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」은 연방평의회 의원 Arnold Koller의 이름을 따서 Lex Koller로 불리며, 외국인의 스위스 부동산 매입을 제한한다. 실제로 티치노주(칸톤)로 이주하는 이탈리아 기업가에게 이 제한은 거의 문제가 되지 않는다. EU 및 유럽자유무역연합(EFTA) 회원국 국민은 스위스에 적법하고 실제적인 주소를 두고 있다면 허가 없이 부동산을 취득할 수 있다.1 따라서 루가노에 거주하는 B EU/EFTA 체류허가 소지자는 스위스 거주자와 마찬가지로 아파트, 주택 또는 건축용 토지를 매입할 수 있다. 결정적인 단어는 ‘실제적’이다. 체류허가를 소지하고 있으나 티치노주에 거주하지 않는 사람이 하는 매입은 외국인에 의한 매입이다. 토지등기소 또는 관할 주 당국은 나중에 그 취득에 허가가 필요했다고 판단할 수 있다.
사업장 역시 이 제한의 적용 대상이 아니다. 외국인은 상업, 제조 또는 그 밖에 상인적 방식으로 운영되는 사업의 고정사업장으로 사용되는 부동산을 허가 없이 취득할 수 있다.2 따라서 이탈리아 거주자가 지배하는 스위스 회사는 멘드리시오토 지역에서 자기 사무실, 창고 또는 공장을 매입할 수 있다. 별장은 사정이 다르다. 외국인은 허가가 필요하며, 이 허가는 전국 상한인 1,500단위 내에서 연방평의회가 정하는 주별 연간 할당량의 범위에서 부여된다.3 이주하기 전에 루가노에서 아파트를 매입하거나 이탈리아로 돌아간 뒤에도 이를 보유하는 이탈리아 기업가는 할당량과 조건이 따르는 별장 제도의 적용을 받게 된다.
규정은 더 엄격해질 수 있다. 2026년 연방평의회는 개정안을 2026년 7월 15일까지 의견 수렴 절차에 부쳤다. 이 개정안은 제3국 출신 B 체류허가 소지자가 주된 거주지를 매입할 때 허가를 받도록 하고, 이들이 스위스를 떠나는 경우 2년 이내에 매각하도록 의무화하는 내용이다. 또한 순수하게 투자 목적으로 보유하는 사업장의 취득을 허가 대상으로 하고 별장에 대한 주별 할당량을 축소하는 내용도 담고 있다.4 「인적 자유이동 협정」(AFMP)이 EU 및 EFTA 국민을 차별로부터 보호하므로, 이 제안은 우선 제3국 국민과 관련된다. 회사를 통해 티치노주에 부동산을 보유하거나 투자 목적으로 상업용 부동산을 취득하는 이탈리아 기업가는 입법 절차를 주시해야 한다.
직원의 이동: 영업양도와 체류허가
사업 단위가 이탈리아에서 티치노주로 이전될 때 그 직원들이 자동으로 따라오는 것은 아니다. 이탈리아법은 「민법」 제2112조에 따라 영업양도 시 직원을 보호하며, 이 조항은 양수인과의 고용관계를 유지시킨다.5 스위스법도 「스위스 채무법」(CO) 제333조에 이와 평행한 규정을 두고 있다. 이에 따르면 근로자가 이전을 거부하지 않는 한 고용관계는 모든 권리와 의무와 함께 양수인에게 이전된다.6 두 조항 모두 근로자에게 다른 나라로 이주할 의무를 부과하지 않는다. 코모 대신 루가노에서 근무하도록 요청받은 이탈리아 근로자는 이를 거부할 수 있다. 그러면 이탈리아 사용자는 그 거부가 이탈리아법상 해고를 정당화하는지 검토해야 한다. 이탈리아법상 해고에는 정당한 객관적 사유가 필요하며, 인원이 많은 경우에는 이탈리아의 집단해고 절차가 적용된다.
이주를 수락한 근로자는 스위스 체류허가가 필요하다. 거주지를 티치노주로 옮기는 경우 고용계약을 근거로 B EU/EFTA 체류허가를 받는다. 이탈리아에 계속 거주하면서 통근하는 경우에는 국경 통근자 허가 G를 받는다. 그 유효기간은 고용계약이 12개월보다 짧으면 고용계약 기간과 같고, 계약 기간이 더 길거나 기간의 정함이 없는 경우에는 5년이다.7 2023년 7월 17일 이후 근무를 시작한 신규 frontalieri에 대한 과세는 새로운 스위스-이탈리아 협정을 따른다. 이 협정에 따라 스위스는 통상 세액의 80퍼센트로 제한된 원천징수세를 부과하고, 이탈리아는 근로자를 거주자로 보아 과세하면서 스위스 세액을 공제한다. 제H.I장에서 이 협정과 그 경과 규정을 설명한다.8 직원을 티치노주로 이동시키는 사용자에게 거주자와 통근자 사이의 선택은 급여 협상에 영향을 미친다. 이탈리아 통근자는 이탈리아 세금을 공제한 스위스 순급여를 롬바르디아에서 받던 급여와 비교하기 때문이다.
주석
- Roland Pfäffli 및 Mascha Santschi Kallay, 외국인의 부동산 취득에 관한 기사, Das Geld-Magazin 1/2025, https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf (“rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz”). 1983년 12월 16일 「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」(ARPA), SR 211.412.41, 제5조 제1항 a호 및 a bis호, droit-bilingue.ch 수록 조문, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html (EU 및 EFTA 국민은 “sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben”인 경우에만 외국인에 해당한다). ↩
- Pfäffli 및 Santschi Kallay (앞의 글) (“Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...”). ARPA 제2조 제2항 a호, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html (수공업 및 자유전문직도 포함). ↩
- Pfäffli 및 Santschi Kallay (앞의 글) (전국 상한 1,500단위). ARPA 제11조 제1항 및 제2항, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html (“Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten”). ↩
- Antonin Weyeneth, Lex Koller의 강화 계획에 관한 기사, PwC Switzerland, 2026년 5월 8일, https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html. ↩
- Codice civile 제2112조 제1항, Brocardi.it 수록 조문, https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html (“In caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario”). ↩
- 1911년 3월 30일 「스위스 채무법」(CO), SR 220, 제333조 제1항 및 제2항. ↩
- 슈비츠주 안내 자료 (앞의 자료) (“If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended”). ↩
- 2020년 12월 23일 「국경 통근자 과세에 관한 스위스-이탈리아 협정」 제3조 및 제9조, Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni의 신규 협정 안내문 및 FAQ에 요약된 내용, https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf (2020년 12월 23일 서명, 2023년 7월 17일 발효, 2024년 1월 1일부터 적용, 신규 국경 통근자에 대한 스위스 원천징수는 80퍼센트로 제한); 제H.I장 참조. ↩
일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.