펀드와 상장회사를 통한 스위스 부동산 투자

많은 외국인 투자자에게 스위스 주거용 부동산에 투자하는 가장 간단한 방법은 간접투자이다. 상장 부동산회사의 주식과 정기적으로 거래되는 부동산펀드의 지분은 Lex Koller 허가 요건에서 면제된다. 이러한 투자수단은 또한 단일 건물로는 얻을 수 없는 유동성과 분산 효과를 제공한다.

Lex Koller의 면제

「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」(Lex Koller)은 일반적으로 부동산회사 지분의 취득을 부동산 취득으로 취급한다. 투자자에게는 두 가지 예외가 중요하다. 스위스 증권거래소에 상장된 부동산회사 주식의 취득에는 허가가 필요하지 않으며, 지분이 시장에서 정기적으로 거래되는 부동산펀드의 지분에도 같은 원칙이 적용된다. 따라서 외국인 투자자는 이러한 투자수단을 통해 별도의 허가 절차 없이 스위스 주거용 부동산에 투자할 수 있다.

스위스 부동산펀드

스위스 부동산펀드는 「집합투자기구법」(CISA)의 규율을 받고 스위스 금융시장감독청(FINMA)의 감독을 받는 집합투자기구이다. 이들은 보통 펀드운용회사가 운용하는 계약형 펀드이며, 다수는 SIX Swiss Exchange에 상장되어 있거나 은행을 통해 정기적으로 거래된다. 펀드는 대규모 주거용 포트폴리오를 보유하는 경우가 많지만, 상업용 및 복합 포트폴리오도 흔하다. 지분이 시장에서 거래되므로 그 가격은 순자산가치보다 높거나 낮을 수 있으며, 그에 따른 할증이나 할인은 투자자가 이해해야 할 특징이다.

부동산을 직접 보유하는 펀드는 해당 부동산에 귀속되는 소득과 재산에 대하여 펀드 자체가 과세되므로, 그에 상응하는 부분에서 나오는 분배금은 일반적으로 투자자 단계에서 추가적인 소득세나 원천징수세의 대상이 되지 않는다. 세부 사항은 펀드의 구조에 따라 다르므로 펀드 서류에서 확인해야 한다.

상장 부동산회사

여러 부동산회사가 SIX Swiss Exchange에 상장되어 있다. 이들은 사무용, 상업용 및 주거용 부동산을 소유하고 개발하며, 일부는 부동산 서비스도 제공한다. 이들은 일반 회사로서 법인세와 자본세를 납부하며, 배당금은 원칙적으로 스위스 원천징수세의 대상이 된다. 외국인 투자자는 이중과세방지협정에 따라 이를 일부 환급받을 수 있다. 자본출자준비금에서 나오는 분배금은 원천징수세 없이 지급될 수 있다.

직접투자와 간접투자의 비교

간접투자는 매입 시의 공증 절차, 토지등기 수수료 및 양도세를 피할 수 있으며, 포지션을 신속하게 조정할 수 있게 한다. 반면 투자자는 시장 변동성을 감수해야 하고 개별 부동산에 대한 통제권을 갖지 못한다. 부동산을 직접 사용하고자 하는 가문에게 펀드나 상장 주식은 대안이 될 수 없지만, 보다 폭넓은 포트폴리오에서 직접 보유를 보완할 수는 있다.

실무에서 효과적인 방법

• 투자수단이 상장되어 있거나 정기적으로 거래되는지 확인한다. 비상장 투자수단은 허가 요건의 적용을 받을 수 있기 때문이다.
• 할증과 할인을 살핀다. 펀드 지분을 매입하기 전에 순자산가치 대비 할증·할인 수준을 확인한다.
• 원천징수세와 조약상 감면을 검토한다. 해외 거주 투자자에 대한 분배금에 관하여 특히 그러하다.

Ressos Legal의 지원

필자는 외국인 투자자에게 스위스 부동산 간접투자의 법률 및 세무 체계와 그러한 투자가 보다 넓은 보유 구조에 어떻게 부합하는지에 관하여 자문한다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.

일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.