스위스의 휴가용 주택과 세컨드 하우스

알프스의 샬레나 이탈리아어권 호숫가의 아파트는 국제적인 가문들이 오랫동안 꿈꾸어 온 대상이다. 해외에 거주하는 외국인 매수인은 두 가지 별개의 규정, 즉 Lex Koller 허가 제도와 「세컨드 하우스법」에 직면한다. 휴가용 주택을 취득하려면 두 규정을 모두 충족해야 한다.

주별 할당량 내의 허가

해외에 거주하는 사람은 일반적으로 Lex Koller, 즉 「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」에 따른 허가를 받아야만 휴가용 주택을 취득할 수 있다. 허가는 주(칸톤)가 관광지로 지정한 장소에서만 받을 수 있으며, 연방정부는 해당 주에 연간 할당량을 배정한다. 잘 알려진 관광 지역을 포함한 여러 주에는 추가적인 지역 제한이 있으며, 인기 있는 휴양지에서는 수요가 할당량을 초과할 수 있다. 일부 지역에서는 주와 기초자치단체(게마인데)의 규정에 따라 외국인이 다른 외국인으로부터만, 또는 신규 개발 물건만 매입할 수 있다.

허가에 부가되는 조건

허가는 일신전속적이며, 통상 매수인에게 가족당 휴가용 주택 1채로 제한된다. 거주 면적과 대지 규모도 제한되며, 특정한 경우에는 예외가 인정된다. 해당 부동산은 매수인과 그 가족이 사용해야 하며, 특별한 사정이 없는 한 최소 보유 기간이 경과할 때까지 대개 재매각이 허용되지 않는다. 이러한 조건은 토지등기부에 제한사항으로 등기되며, 위반 시 허가가 취소될 수 있다.

「세컨드 하우스법」

「세컨드 하우스법」은 매수인의 국적과 관계없이 각 기초자치단체에서 세컨드 하우스의 비율을 주택 재고의 20%로 제한한다. 많은 알프스 휴양지를 포함하여 이 기준을 넘는 기초자치단체에서는 원칙적으로 신규 세컨드 하우스를 더 이상 허가할 수 없다. 신규 아파트는 주된 거주지로 사용하거나 시장에서 실제로 이용 가능한 관광 숙박시설로 사용해야 한다는 용도 제한을 붙여야만 건축할 수 있다.

헌법 개정이 발효되기 전에 이미 존재하던 구법상의 주택은 증축에 관한 일정한 제한을 받는 것을 조건으로 계속 세컨드 하우스로 사용할 수 있으며, 세컨드 하우스로 매각할 수도 있다. 따라서 매수인은 특정 아파트가 구법상 부동산인지, 아니면 용도 제한이 붙어 있는지 확인해야 한다.

휴가용 주택의 임대

Lex Koller 허가에 따라 매입한 휴가용 주택은 제3자에게 가끔씩만 임대할 수 있으며, 상시 임대는 일반적으로 허용되지 않는다. 「세컨드 하우스법」에 따른 용도 제한이 관광 용도를 요구하는 경우, 소유자는 해당 아파트를 시장에서 단기 임대용으로 제공해야 할 수 있으며, 이는 다시 소유자 자신의 사용에 영향을 미친다.

실무에서 효과적인 방법

• 먼저 기초자치단체를 확인한다. 세컨드 하우스 비율과 지정 관광지인지 여부를 함께 확인한다.
• 토지등기부 기재사항을 확인한다. 가격에 합의하기 전에 용도 제한 여부를 검토한다.
• 허가 일정을 확인한다. 해당 연도의 할당량이 소진되었을 수 있기 때문이다.

Ressos Legal의 지원

필자는 외국 가문에 스위스 휴가용 주택의 취득에 관하여 자문하며, 여기에는 허가 신청과 「세컨드 하우스법」상 제한사항의 검토가 포함된다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.

일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.