회사를 통한 스위스 부동산 보유

아시아, 중동, 아프리카 및 중남미의 투자자들은 회사를 통해 부동산을 보유하는 데 익숙하다. 스위스에서도 부동산회사는 합리적인 수단이 될 수 있으나, 이를 통해 Lex Koller를 피할 수는 없으며, 많은 주(칸톤)에서는 부동산 이전 시 부과되는 세금도 피할 수 없다. 개인 소유와 법인 소유 사이의 선택은 전체적인 세무 상황을 고려하여 이루어져야 한다.

부동산회사란 무엇인가

부동산회사란 실제 목적이 주로 부동산의 취득, 보유 또는 매매에 있는 회사로, 보통 스위스 주식회사나 유한책임회사의 형태를 취한다. 이러한 회사는 토지등기부 기재를 변경하지 않고도 지분을 통해 소유권을 이전하거나 분할할 수 있으므로, 스위스에서 상업용 포트폴리오와 가족 보유 자산에 흔히 사용된다.

지분에도 적용되는 Lex Koller

「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」(Lex Koller)은 실제 목적이 주거용 부동산 취득에 있는 회사의 지분 취득을 부동산의 직접 취득과 동일하게 취급한다. 따라서 스위스 주거용 아파트를 보유한 비상장회사의 지배지분은 물론 소수지분을 매입하는 외국인도 일반적으로 허가가 필요하며, 순수한 투자 목적으로는 대개 허가를 받을 수 없다. 상설 사업장으로 사용되는 사업용 부동산만을 보유하는 회사는 같은 방식으로 영향을 받지 않는다. 해외에서 지배되는 스위스 회사를 설립하더라도 이러한 평가는 달라지지 않는다. 그러한 회사 자체가 외국인으로 간주되기 때문이다.

법인 소유와 개인 소유의 비교

회사가 부동산을 보유하는 경우 임대소득에는 법인세가 부과되고 회사는 자본세를 납부하며, 주주는 배당에 대하여 과세되고 그 지분은 주주의 재산에 포함된다. 개인 소유의 경우 소유자가 임대소득과 부동산 가액에 대하여 직접 과세된다. 어느 방식이 더 유리한지는 주, 이익의 배당 또는 재투자 여부, 자금조달 구조 및 소유자의 거주국에 따라 달라진다. 승계와 자산 보호의 문제도 어느 한쪽을 택할 근거가 될 수 있다.

경제적 소유권 변경

많은 주는 부동산회사 지분의 과반수 이전을 경제적 소유권 변경으로 취급한다. 이러한 지분 매각은 부동산 자체를 매각한 경우와 마찬가지로 부동산 양도소득세를 발생시킬 수 있으며, 해당 주가 부과하는 경우에는 부동산 양도세도 발생시킬 수 있다. 예컨대 특수관계인 간의 여러 차례 매각을 어떻게 합산하는지 등 주별 규정은 세부적으로 다르므로, 구조를 설정할 때 출구 전략을 함께 고려해야 한다.

구조의 설정

이미 개인이 보유하고 있는 부동산을 회사로 이전하는 것은 그 자체로 소유권 변경이며 세금이 발생할 수 있다. 계획된 구조조정의 세무상 처리를 사전에 확인하기 위하여 주 세무당국의 세무 사전결정(tax ruling)이 흔히 활용된다.

실무에서 효과적인 방법

• 먼저 Lex Koller상의 지위를 확인한다. 받을 수 없는 허가를 요하는 구조는 실행할 수 없기 때문이다.
• 진입 시와 출구 시의 세금을 모두 산정한다. 나중의 지분 매각과 그것이 경제적 소유권 변경으로 취급되는지도 포함한다.
• 세무 사전결정을 받아 둔다. 구조조정과 개인 소유 및 법인 소유 간의 이전에 대하여 특히 그러하다.

Ressos Legal의 지원

필자는 국제 투자자와 가문에 스위스 부동산에 적합한 보유 구조의 선택과 실행에 관하여 자문하며, 여러 법역에 걸친 법률적·세무적 측면을 조율한다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.

일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.