외국인의 스위스 부동산 매입

스위스로 이주하는 많은 가족은 주택을 구입하고자 하며, 많은 외국 기업은 사무실이나 생산시설을 소유하고자 한다. 스위스 법은 흔히 Lex Koller라고 불리는 「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」에 따라 외국인의 주거용 부동산 취득을 제한한다. 규칙을 이해하고 나면, 실제로 스위스에 거주하는 대부분의 가족과 부동산을 사업에 사용하는 대부분의 기업은 어려움 없이 부동산을 구입할 수 있다.

외국인의 범위

Lex Koller는 외국인(persons abroad)에게 적용된다. 여기에는 스위스에 법적·실제적 주소를 두지 않은 외국 국적자, 영주허가(C 허가) 없이 스위스에 거주하는 유럽연합(EU) 및 유럽자유무역연합(EFTA) 이외 국가의 국민, 그리고 외국에 본점을 두거나 외국인이 지배하는 회사가 포함된다. 스위스 국민, 영주허가 소지자, 스위스에 거주하는 EU 및 EFTA 국민은 외국인에 해당하지 않으며 자유롭게 부동산을 구입할 수 있다.

거주용 주택의 구입

체류허가를 받아 스위스에 거주하는 외국 국적자는 본인이 직접 거주하는 경우 허가 없이 주된 거주지를 구입할 수 있다. 부동산은 가족에게 적절한 규모여야 하며, 타인에게 임대할 수 없다. 가족은 이주 전에 부동산을 예약할 수 있지만, 매매가 완료되는 시점에는 체류허가를 보유하고 있어야 한다.

휴가용 주택과 세컨드 하우스

스위스에 거주하지 않는 외국인이 휴가용 주택을 구입하려면 허가가 필요하다. 이러한 구입을 허용하는 주(칸톤)들은 연간 쿼터 범위 안에서, 보통 일정한 관광 기초자치단체(게마인데)에 한하여 제한된 규모의 부동산에 대해서만 이를 허용한다. 또한 「세컨드 하우스법」은 세컨드 하우스가 이미 주택 재고의 20퍼센트를 넘는 기초자치단체에서 새로운 세컨드 하우스의 건축을 제한하며, 이는 인기 있는 휴양지 다수에 해당한다.

상업용 부동산

사무실, 상점, 창고, 생산시설 등 사업에 사용되는 부동산은 그 사업의 고정사업장으로 기능하는 한 외국인과 외국인이 지배하는 스위스 회사가 허가 없이 취득할 수 있다. 사업용 부동산에 필연적으로 딸린 주거 단위도 포함될 수 있다. 주로 주거용 부동산을 보유하는 부동산 회사의 지분을 통한 경우를 포함하여, 투자 목적으로 주거용 부동산을 구입하는 것은 여전히 제한의 대상이다.

금융과 조세

스위스 은행은 거주자의 주거용 부동산에 대하여 보통 그 가치의 일정 비율까지 융자하며, 매수인이 매매대금의 일부를 자기자금으로 부담할 것을 기대한다. 소유자는 대부분의 주에서 부동산 양도세 또는 토지등기 수수료를 납부하고, 자신이 거주하는 주택에 대해서는 귀속임대가치에 대한 세금을 납부하며(2025년 9월 28일 국민투표로 2029년 1월 1일부터 폐지), 매도 시에는 부동산 양도차익세를 납부한다. 조세상 효과는 스위스 이주와 정액과세에 관한 글에서 설명한 바와 같이 체류 및 조세상 지위와 함께 검토하여야 한다.

Ressos Legal의 지원

필자는 외국 가족과 기업에게 스위스의 주거용 및 상업용 부동산 취득에 관하여 자문하고, Lex Koller 관련 문제를 검토하며, 부동산 구입을 체류허가 및 조세 사전 확인과 조율한다. 첫 상담은 필자에게 문의하기 바란다.

일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.