스위스의 영업용 부동산과 상업용 부동산 매입

외국 기업과 투자자는 스위스 부동산이 자신들에게 닫혀 있다고 생각하는 경우가 많다. 그러나 사업용 부동산에 관해서는 대체로 그 반대이다. Lex Koller는 상설 사업장으로 사용되는 부동산을 허가 요건에서 면제하기 때문이다. 다만 이 면제에는 분명한 한계가 있으므로, 계약 서명 전에 예정된 용도를 면밀히 검토하는 것이 필수적이다.

사업용 부동산에 관한 기본 원칙

흔히 Lex Koller라고 불리는 「외국인의 부동산 취득에 관한 연방법」은 주로 주거용 부동산을 대상으로 한다. 상설 사업장으로 사용되는 토지와 건물은 외국인이 허가 없이 취득할 수 있으며, 매수인이 외국 회사이든, 해외에서 지배되는 스위스 자회사이든, 스위스 밖에 거주하는 개인이든 마찬가지이다. 대표적인 예로는 사무실, 공장, 창고, 작업장, 상점, 호텔, 음식점 및 병원이 있다.

이 면제는 매수인이 부동산을 직접 사용하는지, 아니면 그곳에서 사업을 영위하는 제3자에게 임대하는지와 관계없이 적용된다. 따라서 외국 투자자는 해당 부동산이 실제로 사업 목적에 사용되는 한, 투자 목적으로 사무용 건물을 매입하여 상업용 임차인에게 임대할 수 있다.

상설 사업장에 해당하는 것

결정적인 문제는 부동산의 실제 용도이다. 건물이 제조, 거래, 서비스 또는 숙박 제공 등 일정한 장소에서 수행되는 경제활동에 사용되는 경우 요건을 충족한다. 반면 주거용 아파트를 순수하게 수동적으로 보유하는 경우에는, 회사가 이를 보유하면서 투자라고 부르더라도 여전히 허가 제도의 적용을 받는다. 이 목적상 부동산 매매업과 주거용 아파트의 임대는 사업활동으로 보지 않는다.

예비 부지와 향후 확장

회사는 나중에 확장하기 위하여 현재 필요한 것보다 많은 토지를 매입하려는 경우가 많다. 예비 부지는 합리적인 범위 내에서, 그리고 사업의 구체적인 확장 계획과 연계된 경우에만 인정된다. 투기적으로 매입한 대규모 부지나 용도가 정해지지 않은 토지는 토지등기소나 주(칸톤) 당국이 그 취득을 허가 요건 대상으로 취급할 실질적인 위험이 있다. 이러한 문제가 제기될 때에는 문서화된 사업계획이 상당한 도움이 된다.

복합용도 건물

스위스의 많은 건물은 저층에 상점이나 사무실이 있고 위층에 주거용 아파트가 있는 형태이다. 관리인 숙소처럼 사업에 필요한 주거 공간은 대개 상업 부분과 함께 취득할 수 있다. 주거 부분이 사업에 필요한 범위를 넘는 경우 그 부분은 원칙적으로 Lex Koller의 적용을 받으며, 대부분의 주 당국은 그 비율을 면밀히 살핀다. 실무에서 매수인은 주거 단위를 구분소유로 분리하거나 거래 구조를 재편해야 하는 경우가 많다.

절차와 확실성

토지등기소는 등기 시점에 허가가 필요한지 여부를 확인한다. 상황이 불분명한 경우에는 사건을 주 허가 당국에 회부한다. 확정적인 약정 전에 확실성을 원하는 매수인은 해당 당국에 취득에 허가가 필요한지에 관한 구속력 있는 결정을 요청할 수 있으며, 이는 짧은 지연을 감수할 만한 가치가 있는 경우가 많다.

실무에서 효과적인 방법

• 예정된 용도를 정확하게 기술한다. 매매 서류에 이를 명시하여 부동산의 사업적 성격이 토지등기소에 분명히 드러나도록 한다.
• 복합용도 비율을 조기에 확정한다. 거래 서명 전에 주거 단위의 분리를 검토한다.
• 경계선상의 사안에서는 결정을 받는다. 매도인이나 중개인의 비공식적인 확언에 의존하지 않는다.

Ressos Legal의 지원

필자는 외국 기업과 투자자에게 스위스 사업용 부동산 취득의 구조화에 관하여 자문하며, 여기에는 Lex Koller 검토와 주 당국과의 조율이 포함된다. 첫 상담을 원하면 연락하기 바란다.

일반적인 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 글은 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않으며, 개별 사안에 대한 자문을 대체하지 않고, 변호사와 의뢰인 간의 위임 관계를 성립시키지 않습니다. 이 글은 2026년 10월 기준의 법적 상황을 반영합니다.